viernes, 25 de noviembre de 2016

ALGUNAS DIFERENCIAS ENTRE LOS DERECHOS DEL RÉGIMEN DE ENCARGADOS de EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LOS GENERALES DEL CONTRATO DE TRABAJO (LEY 20744 Y MODIFICATORIAS)

Los encargados tienen su propio régimen legal; Estatuto del Encargado (ley 12981 del año 1947) y el CCT 589/2010 versión actual.
No obstante si la ley 20744 establece una mejora, la misma se incorpora al régimen de encargados. Un ejemplo: la licencia por enfermedad inculpable de la ley 12981 era hasta 6 meses (art.9º) , pero como desde la regulación de la ley 20744 se  llega a 12 meses (art.208), este beneficio se incorporó al régimen de encargados por CCT.
Esto es así por el principio rector  de la ley 20744 cuyo artículo 9º establece: “El principio de la norma más favorable para el trabajador.  En caso de duda sobre la aplicación de normas legales o convencionales prevalecerá la más favorable al trabajador, considerándose la norma o conjuntos de normas que rija cada una de las instituciones del derecho del trabajo. Si la duda recayese en la interpretación o alcance de la ley, o en apreciación de la prueba en los casos concretos, los jueces o encargados de aplicarla se decidirán en el sentido más favorable al trabajador.”

Veamos algunas conquistas laborales de los encargados que no se encuentran en el régimen general de la Ley de  Contrato de Trabajo 20744.
  • Por ley 20744(art 245) hay un tope mensual para el caso de despidos. Siempre lo hubo pero la  Resolución 266/07 de la  Secretaría de Trabajo (MTEySS) dispuso que no era aplicable a encargados.
  • El Decreto 484/00 dispuso un máximo de horas extras: 30  mensuales o 200  anuales (si se superaban debía pedirse autorización administrativa).-  Los  Encargados  por Resolución 137/00 de la  Secretaría de Trabajo (MTEySS)  podían superarlas sin requerir autorización. En otro orden, y sobre el tema de horas extraordinarias, muchas veces los encargados no cumplen los máximos legales sobre horas extra que son 3hs por día ,48 hs por mes y 320 hs por año
  • Los días de vacaciones se cuentan hábiles (art 12 CCT) mientras que la ley 20744 lo establece corridos (art 150)
  • El empleador (consorcio) otorgara hasta cinco (5) permisos especiales por año calendario y sin descuento de haberes a los trabajadores/as que fueren convocados por la FATERYH para participar en eventos de capacitación, culturales o sociales (art 12 CCT 589/2010 texto vigente).
  • Se otorga asueto los días 24 y 31 de diciembre de cada año, lo que no generará descuento alguno en los salarios Para el caso que el trabajador/a prestara servicios en dichas fechas, los días deberán ser abonados de conformidad con lo establecido en el art. 13 del CCT 589/10-(como feriado, es decir salario doble).
  • Si el trabajador/a realiza acciones de capacitación que resulten inherentes a su actividad y en los centros de formación de la FATERYH o de sus sindicatos adheridos, tendrá derecho a un total de 40 horas anuales sin descuento alguno en la remuneración para el desarrollo de las mismas.-
  • Los encargados tienen un SERVICIO de FACILITACION OPTATIVA para TRABAJADORES y EMPLEADORES de RENTA y HORIZONTAL (SERACARH). Es un servicio de facilitación y negociación laboral optativa, que funciona en el marco de los CCT 589/10 y 590/10 (para los trabajadores/as de edificios de renta). Tiene por misión brindar a los trabajadores y empleadores un espacio imparcial, que posibilite la negociación de sus respectivos intereses. Ese espacio es un inmueble muy bien equipado sito en Perón 1885 CABA y los acuerdos que se firmen con un conciliador, los homologa el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.-
  • El articulo 33° del CCT extrañamente pareciera advertir ciertos enconos contra el personal, señalando:  “En virtud de la posible existencia de situaciones de violencia que se puedan suscitarse, las partes signatarias del presente se comprometen a canalizar las mismas conforme lo establecido por la legislación nacional vigente y demás normativa existente en materia de prevención y lucha contra todas las formas de violencia. Al efecto se propicia la creación y participación de las partes en redes de prevención y orientación en dicha materia”.
  • Conforme Resolución AFIP 3634/2014 los trabajadores permanentes de edificios de propiedad horizontal trabajan 8 horas de lunes a viernes y 5 horas los sábados (hasta las 13 hs). Los no permanentes trabajan 4 horas de lunes a viernes y 4 horas los sábados (hasta las 13 hs).
  • Los encargados –en caso de despido- tienen un preaviso de 3 meses (en la ley 20744 QUINCE (15) días cuando el trabajador se encontrare en período de prueba; de UN (1) mes cuando el trabajador tuviese una antigüedad en el empleo que no exceda de CINCO (5) años y de DOS (2) meses cuando fuere superior) y un período de prueba de 60 días (3 meses para la ley 20744 art.92 bis).
  • Régimen de las licencias especiales en la ley 20744 : Art. 158. —Clases. El trabajador gozará de las siguientes licencias especiales: a) Por nacimiento de hijo, dos (2) días corridos. b) Por matrimonio, diez (10) días corridos. c) Por fallecimiento del cónyuge o de la persona con la cual estuviese unido en aparente matrimonio, en las condiciones establecidas en la presente ley; de hijo o de padres, tres (3) días corridos. d) Por fallecimiento de hermano, un (1) día. e) Para rendir examen en la enseñanza media o universitaria, dos (2) días corridos por examen, con un máximo de diez (10) días por año calendario.
  • Régimen de las licencias especiales en el CCT 589/2010texto vigente:  Art. 12. —El/la trabajador/a tiene derecho a: a) Hacer uso de la licencia con goce de sueldo por los términos y motivos que a continuación se mencionan: * Por casamiento diez (10) días,* Por nacimiento de hijos tres (3) días hábiles,* Por fallecimiento de padres, esposa e hijos. cinco (5) días,* Por fallecimiento de hermanos tres (3) días;* Por fallecimiento de nietos, abuelos y familiar político de primer grado un (1) día. En todos los casos de fallecimiento, el trabajador o la trabajadora deberá presentar la copia del certificado de defunción correspondiente. En los casos de fallecimiento de hermanos, nietos, abuelos y familiar político de primer grado, si el trabajador o la trabajadora debiera viajar a más de quinientos (500) kilómetros del lugar de prestación de tareas con motivo del deceso del pariente, se adicionan dos (2) días más de licencia Al efecto, el trabajador o trabajadora deberá presentar los pasajes y/o certificado de defunción y/o aquella documentación que acredite la distancia referida -* Por enfermedad de hijo diez (10) días, una vez al año, para el cuidado de hijos menores de 15 años, para las trabajadoras activas o para los trabajadores que tengan hijos menores a su cargo exclusivo. A los fines de hacer uso de la presente deberá presentar certificado médico que acredite la enfermedad.* El empleador otorgará un permiso diario de dos horas a la madre cuyo hijo recién nacido deba permanecer hospitalizado, hasta que el mismo sea dado de alta y durante un máximo de 3 meses-*Por mudanza un (1) día, para el trabajador sin vivienda, una vez por año, no pudiendo mediar menos de 1 año entre una licencia y la otra * Licencia por maternidad para la madre adoptante de un menor y por un periodo de 60 días contados a partir del otorgamiento de la guarda con fines de adopción-* Licencia por paternidad en caso de parto múltiple 10 días-*Licencia de 30 días para el padre del recién nacido cuando la madre fallece en el parto o inmediatamente después de él-En caso de casamiento, el/la trabajador/a notificara al empleador con una antelación no inferior a treinta (30) días, a la fecha de iniciación de la licencia-Todos los plazos de las licencias se computaran corridos, salvo que se especifique lo contrario.
  • domingo, 20 de noviembre de 2016

    Gritos, ruidos, ladridos a toda hora... Qué hacer en propiedad horizontal

    El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación se refiere a estos suplicios que muchos consorcistas padecen a diario, en los artículos 1973, 2047 y 2069.
    Como pauta general podemos decir que para que un sonido se transforme en ruido molesto debe superar la “normal tolerancia”. Aunque ese concepto no está definido legalmente, siendo de resorte y valoración judicial, se puede evaluar como normalmente tolerable la molestia que no supera lo que es dable esperar y aceptar en un edificio compartido. En particular ante la pobre estructura edilicia actual, con paredes levantadas con ladrillos huecos de canto.
    El problema es básicamente de educación y es muy difícil incorporarla cuando no se la tiene. No obstante, una primera aproximación verbal al causante del infortunio es aconsejable. De continuar con la descomedida actitud, una carta documento es el paso siguiente y de allí a la mediación prejudicial obligatoria, la cual, de no arribarse a ningún acuerdo, habilita a iniciar un juicio.

    Perturbar la tranquilidad ajena “sin perjuicio de las demás acciones que corresponden”, lleva a que el propietario afectado - o el consorcio en su caso- actúen judicialmente para hacer cesar la infracción, acción que “debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser eventualmente desalojado en caso de producirse reiteración de infracciones”. (conforme art 2069 CCC).
    Con respecto a los animales domésticos – en particular los perros- hay que tomar en cuenta no sólo los ladridos sino también las deposiciones fisiológicas, que a veces se hacen en lugares comunes (ascensores o pasillos). Asimismo cabe recordar que, de las unidades funcionales hacia el exterior, deben salir con traílla y bozal.
    Sin perjuicio que existen animales domésticos que cumplen la función de verdaderos acompañantes terapéuticos, bajo ningún concepto deben admitirse en el consorcio perros potencialmente peligrosos. La ley CABA 4078, la 14107 de la Provincia de Buenos Aires y la 9685 de la provincia de Córdoba establecen un listado de tales razas de canes en particular.
    Ante cualquier queja de algún vecino por causa de ruidos molestos en general, es aconsejable que el administrador convoque a asamblea para dar a conocer las conductas ilegales, explicar sus consecuencias y proponer soluciones.
    Si los ruidos molestos provienen de un local de comercio (ej.un bar o kiosco 24 hs con música y expendio de bebidas alcohólicas) puede tramitarse un amparo judicial ante la Justicia Contencioso Administrativa y Tributaria de la CABA.
    Eventualmente existe una imposición de multas en caso de desobediencia, impuesta por el área de control ambiental de la CABA. De persistir la desobediencia podría intervenir la Justicia Penal, Contravencional y de Faltas de la CABA.
    Pero si agotadas las vías normales los ruidos molestos aún persisten, la asamblea cuenta en lo inmediato con un recurso extra para hacerlos cesar: Por el voto de los dos tercios de los integrantes del consorcio puede aplicar una multa al infractor por perturbar la convivencia, la que puede ascender a un porcentaje determinado del monto de la expensa mensual de la unidad a la que pertenece.
    Por supuesto que dicha multa podrá ser cuestionada por éste posteriormente, mediante un juicio civil que deberá emprender luego contra el consorcio para que el juez revea en última instancia la medida.

    viernes, 18 de noviembre de 2016

    Los encargados de edificios de propiedad horizontal y su “bono” de fin de año

    En efecto, DESDE EL AÑO PASADO y TODOS LOS AÑOS SIGUIENTES -perciben un 20% del sueldo básico junto al pago de la segunda cuota del aguinaldo o sueldo anual complementario, que se paga con vencimiento al 18 de diciembre de cada año (art.122 Ley de Contrato de Trabajo 20744).
    Esto fue plasmado en el inciso 7 del art. 15 del CCT, modificado al efecto en 2015, a saber: "Bonificación anual los/as trabajadores/as percibirán, juntamente con el pago de la segunda cuota del sueldo anual complementario de cada año, una suma adicional equivalente al veinte por ciento (20%) sobre la remuneración básica de cada trabajador/a según la categoría que revista".

    Decreto 11296/49 - Reglamentario de la Ley de Encargados

    Artículo 1º.- La Ley 12.981, modificada por la ley 13.263 se aplicará de acuerdo con las normas establecidas en la presente reglamentación a todas las personas que se encuentren en las condiciones previstas por el art. 2do. de dicha ley.
    Definiciones
    Artículo 2º .- A los efectos de la aplicación de este decreto y de la ley que reglamenta, se considerará:
    - 1ro. Encargado de casas de renta: a toda persona que trabaje en un inmueble desempeñado en forma habitual y exclusiva por cuenta del propietario o usufructario las tareas de cuidado, vigilancia y demás servicios accesorios del mismo, cualquiera fuera la forma de su retribución, así como también a las que poseyendo libreta otorgada a su nombre, no trabajen exclusivamente para un empleador en inmuebles que reditúen más de $ 1.000 mensuales, y sean complementados en sus tareas por familiares que habiten en el mismo.
    - 2do. Ayudante de encargado: al trabajador que preste servicios bajo la dirección de un encargado de casa de renta, secundando al mismo en las tareas de atención y vigilancia que se encuentren a su cargo.
    - 3ro. Ascensorista: al trabajador destinado exclusivamente a la atención de los ascensores.
    - 4to. Peón: al trabajador auxiliar del encargado o ayudante, destinado a las tareas de limpieza y atención de los servicios accesorios y a aquellos destinados a efectuar las reparaciones en el inmueble que por su poca importancia no requieren conocimientos especializados. Quedan comprendidos en esa categoría los jardineros ocupados en el cuidado, limpieza y atención de los jardines existentes en los inmuebles a que se refiere la ley, en relación permanente de dependencia y en forma no intermitente. Igualmente revestirán este carácter los trabajadores que se ocupen en forma permanente por cuenta de un empleador en la limpieza y atención de los departamentos u oficinas en los edificios de renta.
    - 5to. Empleador:
    a) al propietario o usufructuario de uno o varios inmuebles destinados a producir renta;
    b) a las empresas dedicadas a la administración de propiedades;
    c) al encargado de casa de renta en los casos de que las personas a que se refiere el tercer párrafo del inciso 4, actuaren bajo su dependencia;
    d) a las personas que alquilen un inmueble con el fin de lucrar con su locación.
    Artículo3º - Los menores de edad ocupados en cualquiera de las tareas enumeradas en el artículo anterior estarán amparados por las disposiciones de la ley, sin perjuicio del cumplimiento por los empleadores de las leyes protectoras del trabajo de menores.
    De la jornada y descanso
    Artículo 4º .- La jornada de trabajo de los peones, ascensoristas y jardineros se ajustará a los términos de la ley 11.544.
    Artículo 5º .- En la Capital Federal el descanso diario establecido en el art. 3ro. de la ley se hará efectivo a partir de las 21 horas hasta las 7 horas de día subsiguiente. Durante este lapso deberán permanecer cerrados los edificios si no mediaren circunstancias imprevistas o autorización del Ministerio de Trabajo.
    Artículo 6º .- El otorgamiento de las vacaciones anuales se hará efectivo, de acuerdo con el régimen del decreto - ley nro. 1.740/45, en cuanto no haya sido modificado por la ley 12.981.
    Estabilidad
    Artículo 7º .- En los casos en que el empleador prescindiese, por cualquier causa, de los servicios de un empleado u obrero que gozare de uso de habitación, sin acordarle el término de preaviso que establece el artículo 6º. de la ley, deberá concederle un plazo de 30 días para el desalojo. Cuando se diere preaviso, el plazo a que se refiere el párrafo anterior integrará el término legal respectivo.
    Artículo 8º .- Para determinar la existencia de enfermedad contagiosa crónica a que se refiere el art. 5to, inc. c) de la ley, se requerirá dictamen previo de autoridad médica nacional, provincial o municipal competente en el lugar de trabajo.
    De la determinación de las remuneraciones
    Artículo 9º .- Para la determinación de las remuneraciones mínimas fijadas por el art. 7mo. de la ley se tomará en cuenta la renta bruta de la finca, incluyendo a tal efecto lo percibido por alquiler de todas las dependencias que formen parte del edificio. En los casos en que parte de la finca se encuentre ocupada por el propietario de la misma o por otras personas que no abonen alquiler, la autoridad de aplicación determinará el respectivo valor locativo, tomando en consideración la naturaleza del inmueble y los alquileres abandonados por viviendas análogas del mismo edificio.
    Artículo 10º .- A los efectos de la fijación de remuneraciones se considerarán edificios con servicios centrales los que tengan cualquiera de los servicios mencionados en el artículo 7mo. de la ley.
    Artículo 11º .- Cuando el empleador provea de habitación al personal enumerado en el artículo 13 de la ley, se asignará a la misma un valor no inferior a sesenta pesos. En los casos en que no le fuera posible al empleador proporcionar el uso de habitación, el complemento en dinero que deberá abonar en sustitución del mismo no podrá ser inferior a dicha suma. Los valores a que se refieren los párrafos anteriores se considerarán parte integrante de la remuneración.
    Artículo 12º .- En lo concerniente a los salarios mínimos establecidos en la ley, los ayudantes de encargados de casas de renta a que se refiere el artículo 2º , segundo párrafo de la misma, y el artículo 2º , inciso 2, de esta reglamentación, quedan equiparados a los serenos, peones de limpieza y ascensoristas.
    Artículo 13º .- Los aumentos periódicos establecidos en el artículo 8º de la ley se harán sobre las remuneraciones mínimas establecidas en el artículo 7º de la misma, de acuerdo con los períodos trienales de antigüedad que tenga el beneficiario y con la limitación en cuanto al máximo que el mismo establezca. En los casos en que el trabajador gozare de una remuneración mayor que la que corresponde por la aplicación de este artículo se mantendrá aquella. La antigüedad del personal que ha prestado servicios para un mismo empleador en distintos inmuebles se computará a partir del día en que comenzó a hacerlo en el primero de ellos. En los casos de transferencia del inmueble la antigüedad se computará a partir de la fecha en que comenzó a trabajar en el mismo, salvo que con motivo de la transferencia hubiera existida ruptura del contrato con las indemnizaciones legales y comienzo de uno nuevo. Para calcular la antigüedad del suplente que trabaje por cuenta de un mismo empleador en distintos inmuebles se computará cada veintiséis días de trabajo efectivo como un mes de antigüedad.
    De los instrumentos de contralor
    Artículo 14º .- La libreta de trabajo para personal de encargados de casas de renta y asimilados se confeccionará según el modelo oficial que apruebe el Ministerio de Trabajo y contendrá, además de las constancias enumeradas en el artículo 18º de la ley, las siguientes:
    1) Número de orden.
    2) Transcripción de la ley nro. 12.981 reformada por la ley nro. 13.263 y de la presente reglamentación.
    3) Fotografía del empleado u obrero.
    4) Nombre, apellido, nacionalidad, estado civil y firma del Ministro.
    5) Número de la cédula de identidad o libreta de enrolamiento.
    6) Número de inscripción en la sección correspondiente del Instituto Nacional de Previsión Social.
    7) Indicación de los días y horas de comienzo y terminación del descanso semanal.
    Artículo 15º .- Las respectivas asociaciones profesionales con personería gremial podrán intervenir, en nombre de sus afiliados, en las gestiones de obtención de las libretas de trabajo.
    Artículo 16º .- El Registro General de Colocaciones llevará un índice, de numeración correlativa a la de las libretas de trabajo, en el que se inscribirán las referencias consignadas en las mismas y las modificaciones que se introdujeren posteriormente. En el mismo registro se inscribirán las fechas de comienzo y terminación de los períodos anuales de vacaciones, a cuyo efecto los empleadores deberán comunicarlas con quince días de anticipación.
    Artículo 17º .- La libreta de trabajo tendrá carácter de documento habilitante, personal e intransferible no pudiendo ser en ningún caso por el empleador.
    Artículo 18º .- El Registro General de Colocaciones, de acuerdo a las constancias del certificado de trabajo expedido por el empleador que exige el artículo 15º , inciso d) de la ley, determinará la categoría del beneficiario, debiendo otorgar distintos tipos de libretas de trabajo para cada una de las categorías de trabajadores comprendidos en el artículo 2º de la ley y artículo 2º de la presente reglamentación. Los documentos a que se refieren los incisos a) y b) del artículo 15º de la ley, no serán renovados cuando el trabajador siga bajo las órdenes de un mismo empleador o continúe desempeñando sus tareas en un mismo inmueble, aún cuando hubiera mediado transferencia del mismo o cambio de administración.
    Artículo 19º .- Los empleadores deberán colocar en lugar visible de la finca, sin perjuicio de las constancias en la libreta de trabajo, una planilla de horarios que será registrada por la autoridad de aplicación y en la que anotarán las horas de comienzo y terminación de las tareas del personal comprendido en la ley, como así también de los descansos acordados durante la jornada y del descanso semanal.
    Artículo 20º .- Las modificaciones que eventualmente se introdujeren con respecto a la constancias enunciadas en el artículo anterior, se inscriban en la libreta de trabajo y se comunicarán igualmente a la autoridad de aplicación.
    De la comisión paritaria
    Artículo 21º .- Los delegados de los trabajadores y de los empleadores que integren la comisión paritaria a que se refiere el artículo 19º de la ley, en número de dos titulares y dos suplentes por cada representación, serán nombrados por el señor Ministro de Trabajo a propuesta de las respectivas organizaciones profesionales: para los trabajadores, la que tenga personería gremial y sea numéricamente más representativa en la actividad de que se trata y para los empleadores, la que reúne esta última condición. Los delegados suplentes integrarán la comisión paritaria en caso de ausencia, impedimento, renuncia, remoción o fallecimiento de los delegados titulares.
    Artículo 22º .- Los delegados deberán reunir las siguientes condiciones:
    a) Ser mayor de 22 años;
    b) Tener certificado de buena conducta expedido por la autoridad policial del lugar del trabajo;
    c) No tener antecedentes de condena en delito reprimido con pena corporal;
    d) Para los delegados obreros se requerirá ser trabajador en ejercicio en la actividad de referencia. Se considerará cumplida esta condición cuando el trabajador se haya desempeñado bajo las órdenes de un empleador hasta un período no mayor de dos años con anterioridad a la fecha de la proposición.
    Artículo 23º .- Los delegados durarán dos años en sus funciones, salvo las causas de remoción a que se refiere el artículo 24º de esta reglamentación, pudiendo ser reelegidos. Dos meses antes de la caducidad de los mandatos, deberán formularse las propuestas para la integración de la comisión paritaria en el período siguiente. Cada una de las reglamentaciones tendrá un voto, debiendo decidir el presidente en caso de empate en las vacaciones.
    Artículo 24º .- Los delegados que integren la comisión paritaria podrán ser removidos de sus funciones por resolución del señor Ministro de Trabajo en los siguientes casos:
    a) Si fueren condenados por delitos castigados con pena corporal;
    b) Si cometieren faltas graves en el ejercicio de sus funciones;
    c) Si faltaren sin causa justificada al 20% de las reuniones de comisión, realizadas en un período de seis meses;
    d) Si por modificaciones en la construcción de las asociaciones que representan, o por decisión de éstas, hubiera desaparecido el carácter representativo que determinó su designación.
    Artículo 25º .- La Comisión deberá constituirse a los sesenta días de la firma de la presente reglamentación, a cuyo término cesara en sus funciones la comisión paritaria nombrada por decreto Número 5.013/48.
    De la autoridad de aplicación y sanciones
    Artículo 26º .- El Ministerio de Trabajo y sus declaraciones regionales en las respectivas jurisdicciones, tendrán a su cargo la aplicación y vigilancia del cumplimiento de las disposiciones de la ley 12.981 modificada por la ley 13.263 y de la presente reglamentación.
    Artículo 27º .- El juzgamiento de las infracciones se efectuará de conformidad con el procedimiento instituido por la ley 11.570 (esta ley fue sustituida por el decreto - ley nro. 18.695/70) en la Capital Federal y los similares existentes en jurisdicción provincial.
    Artículo 28º .- Se considerarán infracciones al artículo 6º de la ley todos los casos en que se prescinda de los servicios de un trabajador por causal distintos de las denunciadas en el artículo 5to. de la misma. En los casos en que la legitimidad de la cesantía fuere cuestionada judicialmente, la aplicación de las sanciones previstas por el artículo 22º de la ley, se hará efectiva por el magistrado, cuando así corresponda al dictar la sentencia que ponga fin al litigio. De las penalidades aplicadas se dará cuenta al Ministerio de Trabajo, ingresando los importes respectivos al fondo especial instituido por el artículo 23º .
    Disposiciones varias
    Artículo 29º .- Derógase el decreto Nro. 29.509/47 y toda otra disposición que se oponga al presente.
    Artículo 30º .- Comuníquese, publíquese, dese a la Dirección General del Boletín Oficial e Imprentas y archívese.

    Ley 12.981 Estatuto de Encargados de Casa de Renta y Propiedad Horizontal


    Artículo 1º.- Los empleados y obreros ocupados por cualquier persona o empresa, en edificios destinados a producir renta, cualquiera fuere el carácter jurídico del empleador, quedan comprendidos en las disposiciones de la presente ley. También declárese comprendido al personal que desempeña iguales tareas en las fincas sometidas a un régimen de propiedad conforme a las disposiciones de la ley 13.512 de propiedad horizontal.
    Definición
    Artículo 2º .- Toda persona que trabaja en un inmueble, desempeñando en forma habitual y exclusiva, por cuenta del propietario y usufructuario, las tareas de cuidado, vigilancia y demás servicios accesorios del mismo, cualquiera fuera la forma de su retribución, será considerada, a los efectos de esta ley, encargado de casas de renta. Los ayudantes de encargados de casas de renta, ascensoristas y peones que presten servicios en forma permanente, quedan asimilados a los encargados a los fines de esta ley. Aquellas personas que poseyendo libreta otorgada a su nombre, no trabajen exclusivamente para un empleador en inmuebles que reditúen más de $ 1.000 mensuales, serán consideradas asimismo encargados de casa de renta, cuando sean complementados en sus tareas por familiares que habiten en la misma.
    Beneficios
    Artículo 3º .- El personal comprendido en esta presente ley gozará de los siguientes beneficios:
    a) Un descanso no inferior a doce (12) horas consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de la siguiente, el que será acordado en las horas convenidas por las partes, teniendo en cuenta la naturaleza del inmueble, su ubicación y modalidades de la prestación del servicio. Cuando el cese de la jornada fuera anterior a la hora 21, el descanso será sin perjuicio de la atención de los servicios centrales, los que deberán ser adecuadamente prestados en la extensión fijada por el empleador. El descanso nocturno sólo podrá ser interrumpido en casos de urgencia.
    b) Un descanso intermedio de cuatro (4) horas corridas para aquellos trabajadores que realicen tareas en horas de la mañana y de la tarde, cuyo comienzo será fijado por el empleador.
    c) Un descanso semanal de treinta y cinco (35) horas desde la hora 13 del día sábado hasta la hora 24 del domingo sin disminución de las retribuciones.
    d) Un período mínimo y continuado de descanso anual remunerado por siguientes plazos: - Doce (12) días hábiles cuando la antigüedad en el empleo no exceda de cinco (5) años. - Veinte (20) días hábiles cuando la antigüedad sea mayor de cinco (5) años y no exceda de diez (10). - Veinticuatro (24) días hábiles cuando la antigüedad sea mayor de diez (10) años y no exceda de veinte (20). - Veintiocho (28) días hábiles cuando la antigüedad exceda de veinte (20) años. Cuando el período vacacional fuera de veinte (20) días o más, el trabajador podrá solicitar el fraccionamiento del mismo en dos (2) lapsos. El empleador deberá otorgar las vacaciones de cada año dentro del período comprendido entre el 1ro. de octubre y el 30 de abril del año siguiente. En caso de fraccionamiento, uno de los lapsos podrá otorgarse fuera del plazo previsto precedentemente, a solicitud del trabajador. Queda reservado al empleador fijar la fecha de iniciación de las vacaciones, la que deberá ser comunicada al trabajador con una anticipación no menor de treinta (30) días. Será de aplicación supletoria en cuanto no se oponga a las disposiciones anteriores lo establecido en el título V del régimen de contrato de trabajo, aprobado por ley 20.744. Durante el descanso semanal y en el período de vacaciones, las funciones de encargado y del personal asimilado podrán ser desempeñadas por un suplente, cuya retribución estará a cargo del empleador. Queda prohibido el desempeño de la suplencia por la esposa e hijos del titular o por otra persona comprendida en los beneficios de esta ley, que desempeñe funciones permanentes aun cuando fuera en otro inmueble y con otro empleador. e) Indemnizaciones en caso de accidentes de acuerdo con las leyes que rigen la materia.
    Obligaciones
    Artículo 4º.- Será obligación de los empleados y obreros respetar al empleador, obedecer sus órdenes, cuidar las cosas confiadas a su custodia, efectuar sus tareas con diligencia y honestidad, avisarle de todo impedimento para realizarlas siendo responsable de todo daño que causare por dolo o culpa grave. En caso de enfermedad deberá permitir la verificación médica dispuesta por el empleador. Dará aviso al mismo con 30 días de anticipación cuando decida rescindir el contrato.
    Causa de cesantía
    Art. 5º - Las únicas causas de cesantía del personal son las siguientes:
    a) Condena judicial por delitos de acción pública y por delitos de acción privada contra el empleador o sus inquilinos, salvo los cometidos con motivo de actividad gremial. Cuando hubiere auto de prisión preventiva por delito cometido en la propiedad, el empleador tendrá derecho a suspender al empleado u obrero. Si recayere absolución o sobreseimiento se le repondrá en el cargo. En este último caso, si el proceso hubiere sido promovido por denuncia o querella del empleador, el empleado obrero tendrá derecho a la remuneración que dejó de percibir;
    b) Abandono del servicio; inasistencias o desobediencias reiteradas e injustificadas de sus deberes y a las órdenes que reciba en el desempeño de sus tareas;
    A los efectos de la reiteración solamente se tomarán en cuenta los hechos ocurridos en los últimos seis meses;
    c) Enfermedad contagiosa crónica que constituya un peligro para los inquilinos de la casa, previo pago de las indemnizaciones correspondientes de acuerdo a lo establecido en el artículo 10;
    d) Daños causados en los intereses del principal por dolo o culpa grave del empleado o incumplimiento reiterado de las demás obligaciones establecidas en el artículo 4º de esta ley. Será nula y sin ningún valor la renuncia al trabajo del empleado u obrero que no fuere formulada personalmente por éste ante la autoridad de aplicación.
    Estabilidad
    Artículo 6º - Los empleados y obreros de casas de renta tienen derecho a la estabilidad en el empleo, siempre que tengan una antigüedad mayor de sesenta (60) días en el mismo. En el caso de fallecimiento del propietario, o venta del edificio, quedarán a cargo de los herederos, o del comprador en su caso, las obligaciones de titular. Si el empleador demoliese la propiedad o le fuese expropiada, o mismo que si prescindiese de los servicios del empleado u obrero, sin las causas determinadas en el artículo 5º, deberá abonar, en concepto de indemnización, lo siguiente: Tres meses de sueldo en concepto de preaviso, en las condiciones determinadas en la ley 11.729, el que deberá comunicarse por telegrama colacionado; Un mes de sueldo por cada año o fracción de antigüedad en el empleo.
    Remuneraciones
    Articulo 7º - El sueldo del personal será fijado por el Instituto Nacional de las Remuneraciones, creado por la ley 12.921. (Esta ley fue sustituida por la ley 16.459 que creó el Consejo Nacional del Salario Vital Mínimo y Móvil). Mientras no fueren establecidas las retribuciones por el Instituto referido, fíjase los siguientes sueldos mínimos: (Las remuneraciones de esta planilla corresponden al convenio original)
    a) Renta mensual de la finca de $ 1.000 a $ 1.250 m/n.: $
    Edificios con servicios centrales 240.-
    Edificios sin servicios centrales 225.-
    Si excede de $ 1.250 y hasta $ 1.500 m/n.:
    Edificios con servicios centrales 250.-
    Edificios sin servicios centrales 235.-
    Si fuere superior a $ 1.500 m/n.:
    Edificios con servicios centrales 300.-
    Edificios sin servicios centrales 285.-
    b) Serenos, peones de limpieza y ascensoristas 300.-
    c) Suplentes: $ 15 diarios, $ 350 mensuales. Estos trabajadores, cuando se dediquen exclusivamente a realizar suplencias, tendrán derecho a todos los beneficios que acuerda esta ley. Cuando realicen sus tareas por cuenta de varios empleadores, los derechos que les correspondan serán satisfechos en forma proporcional a cada uno de ellos.
    d) En los edificios cuya renta fuere inferior a $ 1.000 mensuales, el empleador podrá optar por un cuidador cuya remuneración será la siguiente:
    Casa cuya renta no exceda de $ 500:
    Con servicios centrales 60.-
    Sin servicios centrales 60.-
    Cuando la renta sea mayor de $ 500 y no exceda de $ 1.000:
    Con servicios centrales 120.-
    Sin servicios centrales 100.-
    Si en el edificio, cuya renta no fuere mayor de $ 1.000, hubiere un encargado que se desempeñare en forma exclusiva para el empleador, el trabajador tendrá derecho al sueldo mínimo que establece la escala de salarios del inciso a), no pudiendo en ningún caso modificarse en perjuicio del empleado u obrero la relación de trabajo ni las condiciones existentes a la sanción de esta ley, cuando les fueren más beneficiosas. Se entiende por servicios centrales a las instalaciones productoras de calefacción, agua caliente, refrigeración, incineradores de residuos y otros no enumerados en esta ley, sea su funcionamiento o control atendido directamente por el personal o automático. En las casas cuya renta exceda de $ 4.000 mensuales deberá colaborar en las funciones del encargado, uno o más ayudantes, proporción que determinará la Comisión Paritaria, creada por el artículo 19º de esta ley, atendiendo a las características del inmueble. No podrán disminuirse por ningún concepto las remuneraciones que perciban los empleados y obreros a la fecha de la sanción de esta ley, cuando ellas fueren superiores a las fijadas en la misma. Las retribuciones establecidas tendrán un plazo de vigencia de un año, vencido el cual la Comisión Paritaria instituida por el artículo 19º , procederá a su revisión. Las retribuciones que fije la Comisión Paritaria tendrán fuerza obligatoria para empleados y empleadores. En los supuestos a que hace referencia el último párrafo del artículo 1º, para las fincas que no produjeran renta actual, los organismos técnicos de la administración nacional determinarán su posible renta, al solo efecto de fijar las remuneraciones del personal comprendido en las disposiciones de esta ley.
    Artículo 8º- El encargado de esta casa de renta o personal asimilado tendrá derecho a un aumento de su sueldo cada tres años de $ 20 mensuales, el que se aplicará tomando en consideración la fecha en que el empleado comenzó a prestar servicios y hasta un máximo de cinco trienios.
    Accidentes o enfermedades
    Artículo 9º.- En caso de accidente o enfermedad inculpable, que le impida al empleado u obrero cumplir son sus obligaciones, tendrá derecho a que se le abone la retribución íntegra hasta tres meses, a partir de la interrupción de sus tareas, si tiene una antigüedad en el servicio menor de cinco años, y hasta seis meses, si la antigüedad es mayor, durante los cuales podrá seguir ocupando las habitaciones que le tuvieron asignadas, salvo que padecieran de enfermedad infecto - contagiosas, en cuyo caso percibirán el equivalente en dinero o podrán ser alojados en otros sitio a cargo del empleador. Si el titular no retomase sus funciones dentro del término de un año, después de transcurridos los plazos de tres a seis meses, según fuere su antigüedad, términos durante los cuales el empleador tiene obligación de conservarle el empleo, el suplente será confirmado como efectivo, con los derechos y obligaciones de tal, computándose su antigüedad desde el ingreso al mismo. La indemnización por accidentes o enfermedad que establece el primer apartado de este artículo no regirá para los casos previstos de la ley de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales, cuando por esta última corresponda al empleado una indemnización mayor.
    Indemnizaciones
    Artículo 10º.- La indemnización que corresponda al personal no estará sujeta a moratoria ni a embargo, ni a descuento de ninguna naturaleza. Estas indemnizaciones gozarán del privilegio establecido en el artículo 129º de la ley de quiebras. (Esta ley fue sustituida por la 19.551, art. 256º).
    Fallecimiento
    Artículo 11º.- En caso de muerte del empleado el cónyuge, los descendientes y ascendientes en el orden y proporción que establece el Código Civil, tendrán derecho a la indemnización por antigüedad en el servicio análoga a la prevista en el art. 157º, inc. 8º del Código de Comercio, limitándose para los descendientes a los menores de 22 años, y sin término de edad cuando estén incapacitados para el trabajo. A falta de estos parientes, serán beneficiarios de la indemnización los hermanos, si al fallecer el empleado vivían bajo su amparo y dentro de los límites fijados para los descendientes.
    Artículo 12º.- Se deducirá del monto de la indemnización lo que el o los beneficiarios reciban de cajas o sociedades de seguro por actos o contrato de previsión realizados por el principal.
    Obligación del empleador
    Artículo 13º.- El personal que trabaje exclusivamente para un empleador, ya sea como encargado, ayudante o cuidador, tendrá derecho a gozar del uso de habitación higiénica y adecuada y recibir los útiles de trabajo necesarios para el desempeño de las tareas a su cargo. En los edificios de renta en que se haya construido vivienda para el personal referido, no podrá alternarse el destino originario de la misma en perjuicio del trabajador. Si fuere imposible dar cumplimiento a la primera cláusula del presente artículo, el trabajador tendrá derecho a un complemento del sueldo de $ 64 mensuales.
    Libreta de trabajo
    Artículo 14º.- Todas las personas comprendidas en el artículo 2º de esta ley deberán munirse de una libreta de trabajo con las características que determinará la reglamentación respectiva, que le será expedida gratuitamente por el Registro Nacional de Colocaciones de la Secretaría de Trabajo y Previsión (hoy Ministerio de Trabajo).
    Artículo 15º.- Para obtener dicha libreta, el interesado presentará en la oficina encargada de su expedición los siguientes documentos:
    a) Certificado de buena salud;
    b) Certificado de buena conducta expedido por la autoridad policial respectiva;
    c) Documentos de identidad personales;
    d) Certificado de trabajo expedido por el empleador. En caso de exposición, la autoridad de oficio podrá proceder a la verificación correspondiente, sin perjuicio de la aplicación a los empleadores de las sanciones previstas en esta ley.
    Los documentos a que se refieren los incisos a) y b) deberán ser renovados cada dos años por el interesado. Esta renovación no será exigida cuando el trabajador siga bajo las órdenes de un mismo empleador.
    Artículo 16º.- El Registro Nacional de Colocaciones no podrá efectuar ninguna colocación de esta clase de trabajadores sin la previa presentación de la libreta de trabajo por parte del interesado, según lo previsto por el artículo anterior. Es obligación del principal exigir a su empleado la presentación de la libreta de trabajo dentro de un plazo mínimo de tres meses a partir de la fecha de sanción de esta ley. En cada caso deberá comunicarse al Registro Nacional de Colocaciones el número de libreta, nombre y domicilio del trabajador y nombre del empleador, así como las demás condiciones convenidas para la prestación de los servicios.
    Artículo 17º.- El Registro Nacional de Colocaciones, bajo clasificación adecuada, reservará las informaciones que se mencionan en el artículo anterior, con fines de estadística y como elemento de prueba en caso de reclamos judiciales o extrajudiciales.
    Artículo 18º.- Además de las anotaciones a que refieren los artículos anteriores el empleador deberá anotar en la libreta de trabajo las constancias siguientes:
    a) Fecha de ingreso del trabajador y retribución estipulada;
    b) Constancia mensual de haberse efectuado el pago del salario convenido;
    c) Época en que se le acordó el descanso anual a que se refiere el inc. c) del artículo 3º,
    d) Si el trabajador lo solicitare, constancia del tiempo que lo tuvo a su servicio.
    Queda terminantemente prohibido al empleador asentar recomendaciones personales sobre el comportamiento de empleado.
    Comisión paritaria
    Artículo 19º.- Institúyese una comisión paritaria central compuesta por dos delegados patronales, que actuarán por las organizaciones numéricamente más representativas de los mismos. Esta comisión será presidida por un funcionario del Ministerio de Trabajo y tendrá funciones conciliatorias y de arbitraje voluntario en los conflictos que se planteen entre las partes, sin perjuicio de otras facultades que expresamente se le acuerden a esta ley. En las delegaciones regionales del citado Ministerio designadas al efectuado podrán asimismo integrarse subcomisiones paritarias, cuyas facultades se limitarán a las funciones conciliatorias y de arbitraje que esta ley confiere a la paritaria central. Los laudos dictados por las subcomisiones serán elevados en todos los casos a la Comisión Paritaria Central, que deberá expedirse dentro del plazo de sesenta días de haberse sometido el problema a su consideración, entendiéndose que si así no le hiciere quedará homologada la medida adoptada por la subcomisión.
    Orden público
    Artículo 20º.- Las disposiciones de esta ley son de orden público y será nula y sin valor toda convención de partes que altere, modifique o anule los derechos y obligaciones determinados en las mismas.
    Sanciones
    Artículo 21º.- Las infracciones a las disposiciones de esta ley y su decreto reglamentario que no merezcan una sanción especial, serán penadas con multa de $ 50 por cada empleado u obrero, duplicándose en caso de reincidencia, sin que esta multa afecte el derecho del personal para deducir las acciones judiciales pertinentes. Cuando el empleado u obrero no denunciare dentro de los quince días hábiles de vencido el término anual, por ante la autoridad de aplicación, que no le han sido otorgadas las vacaciones, sufrirá la misma penalidad que el empleador. Si el mismo no diese cumplimiento al preaviso establecido en el art. 4º , será penado con multa equivalente a un mes de sueldo, duplicándose en caso de reincidencia.
    Artículo 22º.- En caso de despido por causales distintas a las enumeradas en art. 5º los empleadores se harán pasibles de una multa de $ 500 a $ 5.000 m/n, sin perjuicio de abonar a los despedidos la indemnización prevista en esta ley.
    En los casos en que la legitimidad de la cesantía fuese cuestionada judicialmente, la aplicación de las sanciones precedentes se hará efectiva por el magistrado, cuando así corresponda, al dictar sentencia que ponga fin al litigio.
    Artículo 23º.- El producto de las multas, que se apliquen por incumplimiento de la presente ley, ingresará a un fondo especial destinado a la construcción y sostenimiento de un policlínico para la atención del personal y sus familiares.
    Exclusión
    Artículo 24º.- Quedan excluidos del régimen de esta ley los cuidadores de casas de renta, que sean inquilinos de la misma y siempre que el monto total de la locación no sea superior a $ 1.000 m/n mensuales.
    Libro de órdenes
    Artículo 25º.- En toda casa de renta deberá llevarse un libro sellado por la autoridad de aplicación, en el que se asentarán las órdenes impartidas por el empleador, para el mejor desempeño de las tareas del personal.
    Artículo 26º.- Deróganse todas las disposiciones que se opongan a la presente.
    Artículo 27º.- El Poder Ejecutivo dentro de los sesenta días de la promulgación de esta ley, constituirá la comisión paritaria y la reglamentará.
    Artículo 28º.- Comuníquese

    Escalas Salariales Encargados 2016 - JUNIO 2016

    FUNCION 1° Cat. 2° Cat. 3° Cat. 4° Cat.
    Encargado Permanente con vivienda 12.429 11.911 11.393 10.358
    Encargado Permanente sin vivienda 14.609 14.000 13.391 12.174
    Ayudante Permanente con vivienda 12.429 11.911 11.393 10.358
    Ayudante Permanente sin vivienda 14.609 14.000 13.391 12.174
    Ayudante Media jornada 7.304 7.000 6.696 6.087
    Personal Asimilado Con vivienda 12.429 11.911 11.393 10.358
    Personal Asimilado Sin vivienda 14.609 14.000 13.391 12.174
    Mayordomo Con vivienda 12.890 12.352 11.815 10.741
    Mayordomo Sin vivienda 15.206 14.572 13.938 12.671
    Intendente 18.611 18.611 18.611 18.611
    Personal con mas 1 Funcion con vivienda 12.429 11.911 11.393 10.358
    Personal con mas 1 Funcion sin vivienda 14.609 14.000 13.391 12.174
    Encargado Guardacoches con vivienda 10.959 10.959 10.959 10.959
    Encargado Guardacoches sin vivienda 11.900 11.900 11.900 11.900
    Personal Vigilancia Nocturna 13.161 13.161 13.161 13.161
    Personal Vigilancia Diurna 12.254 12.254 12.254 12.254
    Personal Vigilancia Media Jornada 6.127 6.127 6.127 6.127
    Encargado No Permanente Con vivienda 5.896 5.896 5.896 5.896
    Encargado No Permanente Sin vivienda 6.409 6.409 6.409 6.409
    Ayudante Temporario 12.004 12.004 12.004 12.004
    Ayudante Temporario Media Jornada 6.002 6.002 6.002 6.002
             
    Para Cualquiera de las Categorias
    Personal Jornalizado no mas 18 horas ( según ART. 7 INC. P HORA)
    124,1
    Suplente con horario por dia 542
    Retiro de residuos por unidad destinada a vivienda u oficina
    22,2
    Clasificación de residuos Resol. 2013 243 SSRT-GCABA
    382,5
    Valor vivienda 81,6
    Plus por antigüedad conf. Resoluc. 106/09 - inc. D, e, h, n y p del art. 7 y 8 por año ( 1%)
    121,7
    Plus por antigüedad - por año ART. 11 ( 2%)
    243,5
    Plus limpieza de cocheras 303,1
    Plus moviemiento de coches - hasta 20 unidades
    448,7
    Plus Jardin 303,1
    Plus Zona Desfavorable 50%
    Titulo de Encargado Integral de Edificio 10%
    Plus limpieza de piletas y mantenimiento del agua 509,9
       

    CUADRO COMPARATIVO ENTRE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 13512 Y EL NUEVO CÓDIGO CIVIL

    Ley 13512 Propiedad Horizontal
    Nuevo Código Civil y Comercial:
    Propiedad Horizontal
    Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

    ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
    ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
    La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
    ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
    La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
    ARTICULO 148.- Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas:
    a) las sociedades;
    b) las asociaciones civiles;
    c) las simples asociaciones;
    d) las fundaciones;
    e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas;
    f) las mutuales;
    g) las cooperativas;
    h) el consorcio de propiedad horizontal;
    i) toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.
    ARTICULO 159.- Deber de lealtad y diligencia. Interés contrario. Los administradores de la persona jurídica deben obrar con lealtad y diligencia.
    No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona jurídica. Si en determinada operación los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben hacerlo saber a los demás miembros del órgano de administración o en su caso al órgano de gobierno y abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha operación.
    Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica.
    ARTICULO 160.- Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.
    Art. 2° - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad.Se consideran comunes por dicha razón:
    a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
    b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;
    c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
    d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
    e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
    Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
    Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.
    ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
    Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
    Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
    ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
    a) el terreno;
    b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
    c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
    d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
    e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
    f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
    g) la vivienda para alojamiento del encargado;
    h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
    i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
    j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
    k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
    l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
    Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
    ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
    a) la piscina;
    b) el solárium;
    c) el gimnasio;
    d) el lavadero;
    e) el salón de usos múltiples.
    Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
    ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
    También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.
    Art. 3°- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
    El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
    Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
    Art. 4°- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
    Art. 5° - Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
    Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
    ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietariopuede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

    Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
    a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
    b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.Art.2618 Código Civil Las molestias queocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
    Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
    En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.
    El juicio tramitará sumariamente.
    ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
    a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
    b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
    c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
    d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
    Art.1973 Código Civil y Comercial-Inmisiones.Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
    Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
    Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
    Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

    Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.
    Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
    Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
    Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
    ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
    Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
    El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
    ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorciosobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
    También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.
    ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

    Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.
    Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
    Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
    Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
    ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes.Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

    Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar unreglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrámodificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
    El reglamento debe proveerobligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
    a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
    b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
    c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
    d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
    ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
    El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
    ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
    ARTICULO 2056.- ContenidoEl reglamento de propiedad horizontal debe contener:
    a) determinación del terreno;
    b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
    c) enumeración de los bienes propios;
    d) enumeración de las cosas y partes comunes;
    e) composición del patrimonio del consorcio;
    f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
    g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
    h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
    i) uso y goce de los bienes del consorcio;
    j) destino de las unidades funcionales;
    k) destino de las partes comunes;
    l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
    m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
    n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
    ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
    o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
    p) forma de computar las mayorías;
    q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
    r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
    s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
    t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
    u) facultades especiales del consejo de propietarios.
    ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
    ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
    Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.
    Art. 10. - Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
    ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

    Art. 11. –El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.
    Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
    ARTICULO 2067.-  Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
    a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
    b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
    c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
    d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
    e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
    f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
    g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
    h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
    i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
    j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
    k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
    I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
    m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
    Art. 12. - En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, según valuación judicial.

    ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
    Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
    Art. 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

    Art. 14.- No podrá hipotecarse el terrenosobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

    Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan ladenuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
    El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
    Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
    Infracciones
    ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

    Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
    ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
    Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
    Art. 17. - La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código civil.
    Art. 18. - A los efectos de la presente ley,quedan derogados los arts. 2617, 2685 "in fine" y 2693 del Código civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
    ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
    a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
    b) conservar en buen estado su unidad funcional;
    c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
    d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
    e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
    f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
    ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
    Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
    Igualmente son expensas comunes ordinariaslas requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
    Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
    El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
    ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a lasdevengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
    Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
    El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
    ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
    SUBCONSORCIOS
    Subconsorcios
    ARTICULO 2068.- Sectores con independencia.En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
    Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
    Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
    CONSEJO DE PROPIETARIOS
    Consejo de propietarios
    ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
    a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
    b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
    c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
    d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
    Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
    ASAMBLEAS ART.9º INCISO D)
    ACTAS
    Asambleas
    ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
    a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
    b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
    c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
    d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
    ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
    La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
    Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.
    ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
    La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
    El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.
    ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
    ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
    Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.
    Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.