Mejora u obra nueva en interés particular.

ART 2053
Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.

ART 2052

Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

Mejora u obra nueva que requiere mayoría.

Art. 2051

Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

REPARACIONES URGENTES

ART 2054
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

COSAS Y PARTES COMUNES

Artículo 2040. 

Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Art. 2041

Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) El terreno.

b) Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior.

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares.

d) Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad.

e) Los locales e instalaciones de los servicios centrales.

f) Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.

g) La vivienda para alojamiento del encargado.

h) Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas.

i) Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes.

j) Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

k) Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Art. 2042

Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) La piscina; b) El solárium; c) El gimnasio; d) El lavadero; e) El salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

Cabe recordar que al ser de uso común, por imperativa legal deberá facilitarse el acceso a los mismos de todos los propietarios, conforme inc. f del art. 2041

AUMENTO DE EXPENSAS

¿Puede el Administrador aumentar las expensas sin consultar?

Al contrario de lo que sucede con los honorarios, en el caso de las expensas no es necesario convocar a una Asamblea para disponer nuevos aumentos. “Las expensas, por lo general, no suben ni bajan, son fijas. Si sobra dinero se lo ahorra, y si falta se recurre a las cuotas extraordinarias. Lo cierto es que, según la Ley, el Administrador solo debe convocar a una Asamblea, para aumentar sus honorarios, pero en el caso de las expensas no es necesario. Además, éstas pueden aumentar según se incrementen los gastos del consorcio, no solo por la inflación sino, por ejemplo, por una rotura de la bomba de agua, por desperfectos en los ascensores, entre otras muchas y diversas causas”, expresó el Dr. Mario Robledo, asesor e integrante de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba (CPHPC).

Por su parte, la Administradora e integrante de la CPHPC, Gabriela Calavita, expresó: “Las expensas aumentan porque aumenta todo, los servicios llegan con aumentos y no queda otra, más que aplicar los aumentos correspondientes. En un país con el 48%  de inflación, los servicios van aumentando, pero no por esto podemos dejar de pagar

Si un Administrador se encuentra que todos los meses diferentes copropietarios le reclaman que hay trabajos pendientes en su unidad funcional, o trabajos de mantenimiento en el Edificio, y no se hace nada, a veces es POR FALTA DE PLATA. 

En cuanto a aumentar las expensas, el Administrador está obligado a "administrar bien", es decir, si las expensas no alcanzan para cubrir los gastos, entonces, puede hacer dos cosas: muy amablemente, plantear la situación en Asamblea y hacerles entender a todos que "no queda otra" que aumentar expensas. Si los propietarios no lo entienden, pedir una intervención judicial para que sea un juez quien los haga entrar en razón.

QUE SON EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS

En el sistema de la propiedad horizontal los propietarios tienen a su cargo, en proporción al valor de sus unidades funcionales, soportar los gastos que demande la administración, conservación y reparación de las partes comunes (art.8º ley 13.512), esta contribución es conocida con la denominación de -expensas comunes- .-

En el género expensas están comprendidos los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad, y decoro, así como las primas de seguro del edificio y las erogaciones debidas a innovaciones en dichas partes.-

El término -expensas- suele resultar ambiguo ya que implica diversos conceptos, pero en general cuando nos referimos a ellas se entiende que comprenden los gastos, erogaciones, costas, etc. originados en el edificio común de propiedad horizontal, por ello aunque los arts. 8 y 9 ley 13.512 utilizan términos diferentes, esos términos han sido empleados con criterio amplio, comprendiendo todas las erogaciones que deban efectuarse con motivo de la utilización, conservación o mejoramiento del edificio de propiedad horizontal.-

Es de la naturaleza de las expensas su carácter común, ya que la contribución está siempre destinada a ser aplicada en partes o bienes comunes del edificio o eventualmente, para satisfacer obligaciones derivadas de partes o bienes comunes.-

EXPENSAS COMUNES: ORDINARIAS O EXTRAORDINARIAS: Dentro del género expensas comunes podemos distinguir aquellas que resultan ordinarias, es decir que se devengan normalmente conforme acontece habitualmente o es previsible que ocurra y las denominadas “extraordinarias”.-

En nuestra opinión las expensas “ordinarias” son aquellas erogaciones que se realizan para el mantenimiento y conservación de las partes comunes del edificio, o que responden a obligaciones del consorcio, son siempre dispuestas por el administrador de acuerdo a sus funciones, en esta primera especie debemos incluir las referidas a la administración, tales como salarios del personal, sus cargas y contribuciones, los impuestos y tasas, honorarios del administrador, etc..- Integran esa categoría también los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de bienes y partes comunes , para mantener el inmueble común, o para seguridad y comodidad, como también las primas de seguro obligatorio.-

En cambio existen otros gastos que constituyen expensas comunes pero llamadas -extraordinarias- , determinadas tanto por su destino, como por quien las dispone, se trata de gastos por innovaciones en partes comunes que resultan de la decisión de los propietarios en asamblea, y que tienen por finalidad el mejoramiento o uso más cómodo u obtención de mayor renta, por ejemplo construir un solarium o una piscina, o un salón para usos múltiples o nuevas instalaciones, etc..-

Las que denominamos expensas extraordinarias, son tan comunes como las ordinarias pero tienen una naturaleza diferente ya que exceden el giro de los gastos comunes de administración.-

La diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias cobra especial importancia en el caso de los  inquilinos que toman a su cargo el pago de expensas, en que en la mayoría de los casos excluye a las extraordinarias, de tal manera para dilucidar si deben quedar a cargo del locatario, debe estarse a su especial naturaleza y al órgano que las dispuso.-

Conf: “Pago de expensas…” por Eduardo Molina Quiroga, en La Ley tº 2005